חוק לישראל: שכירות ושאילה

ספר זה בסדרת "חוק לישראל" נכתב על ידי ד"ר מיכאל ויגודה, והוא עוסק בדיני השכירות והשאילה לפי סדר חוק השכירות והשאילה התשל"א-1971.

בין הנושאים הנידונים בספר: מהות השכירות. תום לב. המסירה, מועדה ומקומה. אי-התאמה. חובת תיקון המושכר. מועד התשלום ומקומו. סיכול השכירות. סיום השכירות. העברת המושכר. שאילה: מהות השאילה. סיום השאילה. העברת השאילה, ועוד.

הספר מכיל 673 עמודים.

תוכן העניינים

פתח דבר
פרק א: שכירות
   סימן א: הוראות כלליות
      סעיף 1: מהות השכירות
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: מהותה של השכירות כזכות חוזית או כזכות קניינית - "זכות שהוקנתה"
            א. מבוא
            ב. הגישה הקניינית
            ג. הגישה החוזית
            ד. הנפקות המעשית בין הגישות
            ה. גישות ביניים
               (1) קניין וחוזה
               (2) קניין או חוזה
         פרק שלישי: מהותם של דמי השכירות - "בתמורה"
         פרק רביעי: היקף הזכות - "להחזיק בנכס ולהשתמש"
         פרק חמישי: יסוד הזמן - "שלא לצמיתות"
         פרק שישי: הנכס המושכר - "בנכס"
            א. כללי
            ב. אופייה המשפטי של שכירות נכס בלתי מסוים ("בית" סתם)
         פרק שביעי: מועד העברת הקניין
         פרק שמיני: סיכום
         נספח: דרכי קניין השכירות - "שהוקנתה"
            א. מעשה הקניין
            ב. התחייבות להשכיר
      סעיף 2: תחולה
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: שכירות זכויות - "גם על שכירות זכויות"
            א. מקור תוקפה
            ב. אופייה המשפטי
         פרק שלישי: שכירות משנה - "גם על שכירות-משנה"
         פרק רביעי: עדיפות ההסכם על פני החוק - "באין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם"
         פרק חמישי: סיכום
      סעיף 3: פרטים שלא נקבעו בהסכם
      סעיף 4: תום לב
   סימן ב: חיובי המשכיר
      סעיף 5: המסירה, מועדה ומקומה
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: חובת המסירה - "המשכיר חייב למסור... בהעמדת המושכר לרשותו"
         פרק שלישי: מועד המסירה
            א. הוסכם על מועד המסירה
            ב. "הוסכם על מסירה תוך תקופה פלונית"
            ג. "לא הוסכם על מועד המסירה"
            ד. חובת הודעה - "על המשכיר להודיע לשוכר"
         פרק רביעי: מקום המסירה
            א. "במקום שבו נמצא המושכר בזמן כריתת החוזה"
            ב. מסירה במקום אחר
         פרק חמישי: סיכום
      סעיף 6: אי-התאמה
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: חובת ההתאמה, יסודה והיקפה - "למה שהוסכם בין הצדדים"
            א. כללי
            ב. חובת התאמה למוסכם - "סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו"
               (1) מושכר מסוים ("בית זה")
               (2) מושכר בלתי מסוים ("בית" סתם)
            ג. חובת התאמה בהיעדר הסכמה
               (1) התאמה לשימוש רגיל ולמטרת השכירות
               (2) פגם בזכות
         פרק שלישי: המועד הקובע לקיום אי-התאמה - "שבזמן המסירה"
         פרק רביעי: התרופות בשל הפרת חובת ההתאמה
            א. כללי
            ב. ביטול ואכיפה
               (1) אי-התאמה שאינה יסודית
               (2) אי-התאמה יסודית
            ג. פיצויים
         פרק חמישי: סייגים להסתמכות על אי-התאמה
            א. כללי
            ב. ידיעת השוכר על אי-ההתאמה - "הוא ידע עליה בעת כריתת החוזה"
            ג. נטל ההודעה והבדיקה - "הוא לא הודיע עליה... או... לא נתן... לבדוק"
            ד. שימוש במושכר לאחר גילוי אי-ההתאמה
         פרק שישי: סיכום
      סעיף 7: חובת תיקון המושכר
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: חובת התיקון, יסודה והיקפה - "המשכיר חייב... לתקן"
            א. היסוד המשפטי לחובת התיקון
               (1) שכירות בלתי מסוימת כבסיס לחובת התיקון (הריטב"א ו"נימוקי יוסף")
               (2) הסכם מכללא, תקנה או חלק מזכות קניינית (רמב"ם, רא"ש, מאירי)
            ב. היקף חובת תיקון הפגם
               (1) נסיבותיו של הפגם
               (2) מיקומו - "במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר"
               (3) חומרתו - "כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש"
         פרק שלישי: תיקון פגם ותיקון אי-התאמה - "בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן"
         פרק רביעי: סייגים לחובת התיקון
            א. אחריות השוכר - "השוכר אחראי לו"
            ב. הסכם או מנהג - "תיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר"
         פרק חמישי: החלפת המושכר במקום תיקונו - "החלפת הנכס בנכס אחר"
         פרק שישי: סיכום
      סעיף 8: העלמה של אי-התאמה או פגם
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: שכירות רגילה
         פרק שלישי: שכירות פיננסית (ליסינג)
         פרק רביעי: סיכום
      סעיף 9: תרופות בשל אי-תיקון
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: תיקון עצמי - "רשאי השוכר - לתקן את הפגם"
            א. היסוד המשפטי לתיקון עצמי
            ב. חובת מתן הודעה לפני ביצוע תיקון עצמי - "עליו להודיע"
         פרק שלישי: הפחתת דמי השכירות - "רשאי השוכר - ... להפחית את דמי השכירות"
         פרק רביעי: תרופות נוספות
            א. אכיפה
            ב. ביטול
            ג. פיצויים
         פרק חמישי: סיכום
      סעיף 10: פגם שאין לדרוש תיקונו
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: צמצום הזכות לאכיפת השכירות - "לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון"
            א. התיקון אינו אפשרי - "תיקון הפגם... בלתי אפשרי"
            ב. התיקון אינו סביר - "חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם"
         פרק שלישי: עילות לאכיפה, אף שהתיקון בלתי אפשרי או בלתי סביר
            א. אחריות המשכיר (היקף הפטור מהעמדת מושכר חלופי בשכירות מסוימת)
               (1) פגם שהמשכיר ידע עליו מראש - "ידע עליהן המשכיר"
               (2) פגם שהמשכיר יכול היה למנעו - "יכול היה למנען"
            ב. שכירות בלתי מסוימת (היקף חובת העמדת מושכר חלופי בשכירות בלתי מסוימת)
               (1) הגדרת פגם לעניין חובת ההחלפה
                  (א) מבוא
                  (ב) פגם המכביד על השימוש
                  (ג) פגם השולל השגת חלק ממטרות השכירות
                  (ד) ההבחנה בין פגם שניתן לתיקון ופגם שאינו ניתן לתיקון
               (2) נסיבות אירוע הפגם
                  (א) מבוא
                  (ב) המקור התלמודי
                  (ג) מבחן קיום השימוש במושכר ולא מבחן נסיבות הפגם (רש"י)
                  (ד) מבחן קיום המושכר ולא מבחן נסיבות הפגם (הראב"ד והרשב"א)
                  (ה) מבחן "מזלך גרם" או מבחן נסיבות הפגם (רבנו חננאל)
                  (ו) מבחן אחריות המשכיר ("דברי משפט", "תשורת ש"י")
                  (ז) הנפקות המעשית בין השיטות
                  (ח) סיכום
               (3) פגם המסכל את מטרת השכירות
         פרק רביעי: התרופות כשאין המשכיר חייב להעמיד מושכר חלופי
            א. מבוא
            ב. הפחתת דמי השכירות וביטול החוזה
            ג. מכירת המושכר הפגום לשם השלמת מטרת השכירות
         פרק חמישי: סיכום
      סעיף 11: שימוש ללא הפרעה
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: חובת הימנעות מהפרעה - "חייב לאפשר לשוכר להשתמש... ללא הפרעה"
            א. היסוד המשפטי לחובה
            ב. היקף החובה
               (1) הפרעה לשימוש המוסכם - "לפי המוסכם בין הצדדים"
               (2) מידת ההפרעה
               (3) מניעת הפרעה מידי גורם שלישי - "לאפשר"
         פרק שלישי: תרופות
         פרק רביעי: סיכום
   סימן ג: חיובי השוכר
      סעיף 12: חובת קבלת המושכר
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: שיתוף פעולה עם המשכיר
         פרק שלישי: קבלת המושכר ואחריות שמירה
         פרק רביעי: תרופות בגין אי-קבלה
         פרק חמישי: סיכום
      סעיף 13: דמי השכירות
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: חובת התשלום - "חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות"
         פרק שלישי: שיעור דמי השכירות
            א. כשלא נקבעו מראש - "לא הוסכם על שיעור"
            ב. חילוקי דעות בדבר שיעור דמי השכירות שנקבעו
         פרק רביעי: תוצאות אי-תשלום
         פרק חמישי: סיכום
      סעיף 14: מועד התשלום ומקומו
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: מועד התשלום - "בראשית כל תקופה... בסוף כל תקופה"
            א. הכלל: "שכירות אינה משתלמת אלא בסוף"
            ב. "נקבעו דמי שכירות בסכום מסוים לתקופות קצובות"
            ג. דמי השכירות לא נקבעו לפי תקופות
            ד. תשלום מראש והשלכותיו המשפטיות
         פרק שלישי: אמצעי התשלום - "באחת הדרכים המקובלות"
            א. מבוא
            ב. הוסכם על אמצעי התשלום
            ג. לא הוסכם על אמצעי התשלום
         פרק רביעי: מקום התשלום - "במקום עסקו של המשכיר" או "במקום מגוריו"
         פרק חמישי: סיכום
      סעיף 15: פטור מחובת תשלום
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: מניעת השימוש במושכר - "ונמנע מן השוכר להשתמש"
            א. "מחמת נסיבות הקשורות במושכר"
               (1) מניעת שימוש מוחלטת (הגישות השונות בהבנת שיטת הרמב"ם)
                  (א) כללי
                  (ב) מבחן קיום המושכר ("פני משה" ו"מחנה אפרים")
                  (ג) מבחן הקשר בין השימוש לאבדן המושכר (סמ"ע)
                  (ד) מבחן הקשר בין השימוש למניעת השימוש ("נתיבות המשפט")
                  (ה) סיכום
               (2) מניעת שימוש זמנית או חלקית
                  (א) מבוא
                  (ב) פגם הניתן לתיקון
                  (ג) פגם שאינו ניתן לתיקון
            ב. מחמת נסיבות שאינן קשורות במושכר - "בדרכי הגישה"
               (1) מבוא
               (2) דרכי הגישה חסומות בפני השוכר בלבד
               (3) דרכי הגישה חסומות בפני כולי עלמא
         פרק שלישי: הפסקת עניין השוכר בהמשך קיום השכירות (סיכול המטרה)
            א. מבוא
            ב. פגיעה בתועלת השכירות
               (1) מבוא
               (2) קיום התועלת כתנאי בשכירות
               (3) פגיעה בתועלת כשאינה תנאי בשכירות (גישות שונות)
                  (א) הקדמה
                  (ב) אין עילת פטור ("מחנה אפרים")
                  (ג) "מכת מדינה" הפוגעת במושכר כעילת פטור (סמ"ע)
                  (ד) "מכת מדינה" כעילה לחלוקת ההפסד ("נתיבות המשפט")
            ג. מניעת השוכר מלהפיק תועלת מן המושכר
         פרק רביעי: סיכום
         פרק חמישי: השלמות
            א. מניעת השימוש במושכר
               (1) מניעת השימוש היא עילה לפטור מתשלום (רש"י, ראב"ד, רשב"א)
               (2) הרס המושכר אינו עילה לפטור מתשלום (ר"ש משאנץ ורבו של הריטב"א (הרא"ה))
            ב. מבחן הקיום מול הכלל "שכירות ליומיה - ממכר הוא"
            ג. פגיעה בתועלת השכירות
               (1) סקירת הסוגיות התלמודיות
               (2) בחינת הסוגיות התלמודיות לאור שיטות הראשונים
                  (א) הסיכון לאבדן המושכר רובץ על השוכר (הר"ש משאנץ ורבו של הריטב"א)
                  (ב) מבחן הקיום (הרמב"ם, על פי הבנת "פני משה")
                  (ג) מבחן קיום השימוש (הראב"ד והרשב"א)
                  (ד) מבחן הקשר בין השימוש לאבדן המושכר (הרמב"ם על פי הבנת הסמ"ע)
                  (ה) מבחן הקשר בין השימוש למניעת השימוש (הרמב"ם על פי הבנת "נתיבות המשפט")
                  (ו) שינוי נסיבות כעילת פטור (מהר"ם מרוטנבורג)
            ד. טבלת סיכום
      סעיף 16: שימוש במושכר
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: מהות זכות השימוש
         פרק שלישי: היקף זכות השימוש - "השוכר לא ישתמש במושכר אלא לפי המוסכם"
            א. הקדמה
            ב. לא הוסכם על השימוש
            ג. הוסכם על השימוש - "לא הותנה כשימוש ייחודי"
               (1) "שימוש אחר... שלא יהיה בו משום פגיעה במושכר"
               (2) "שימוש אחר... שלא יהיה בו... הכבדה על המשכיר"
            ד. הוסכם על שימוש ייחודי - "שימוש ייחודי"
            ה. שימוש מופחת
         פרק רביעי: תוצאות שימוש אסור
            א. שימוש החורג מן הסביר או המקובל
            ב. שימוש סביר, אך שלא כמוסכם
            ג. שימוש מופחת
         פרק חמישי: שינויים פיזיים במושכר
         פרק שישי: סיכום
      סעיף 17: בדיקת המושכר ותיקונו בידי המשכיר
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: בדיקת המושכר - "לאפשר למשכיר... לבדוק את המושכר"
         פרק שלישי: תיקון המושכר - "ולבצע בו תיקונים"
         פרק רביעי: סיכום
   סימן ד: תקופת השכירות
      סעיף 18: תחילת השכירות
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: לא נקבע מועד התחלה
         פרק שלישי: נקבע מועד התחלה
         פרק רביעי: סיכום
      סעיף 19: סיום השכירות
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: שכירות שאינה קצובה - "לא הוסכם על תקופת השכירות"
            א. הודעת סיום - "רשאי כל צד לסיים... על ידי מתן הודעה לצד השני"
               (1) "נקבעו דמי שכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות"
               (2) נקבעו דמי שכירות שלא לפי תקופות - "בכל מקרה אחר"
            ב. צורך עצמי
            ג. הצעת שוכר חלופי או מושכר חלופי
            ד. דמי השכירות
         פרק שלישי: שכירות קצובה
            א. תום התקופה
            ב. צורך עצמי
            ג. מיתת השוכר
            ד. הצעת שוכר חלופי או מושכר חלופי
            ה. הארכת תקופת השכירות עקב מניעת שימוש זמנית
         פרק רביעי: שכירות קצובה שהצדדים המשיכו לקיימה - "המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה"
            א. הודעת סיום - "רשאי כל צד לסיים... על ידי מתן הודעה לצד השני"
            ב. דמי השכירות
         פרק חמישי: סיכום
      סעיף 20: החזרת המושכר
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: חובת החזרת המושכר - "חייב השוכר להחזיר למשכיר את המושכר"
         פרק שלישי: חובת קבלת המושכר - "והמשכיר חייב לקבלו"
         פרק רביעי: מקום ההחזרה - "במקום שבו נמסר לשוכר"
         פרק חמישי: מצב המושכר במועד ההחזרה - "יוחזר המושכר כשהוא פנוי"
         פרק שישי: פיגור בהחזרת המושכר
         פרק שביעי: סיכום
   סימן ה: הוראות שונות
      סעיף 21: העברת המושכר
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: הרשות להעביר - "המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר"
         פרק שלישי: תוצאות ההעברה - "יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר"
            א. כללי
            ב. זכויות הרוכש
               (1) המשך קיום השכירות
               (2) דמי השכירות
                  (א) דמי שכירות שטרם שולמו למשכיר
                  (ב) דמי שכירות ששולמו למשכיר לפני שנודע לשוכר על ההעברה - "כל עוד לא נתן המשכיר לשוכר הודעה"
                  (ג) דמי שכירות ששולמו למשכיר מראש
               (3) שמירת המושכר והחזרתו
            ג. חובות הרוכש
               (1) המשך קיום השכירות
               (2) תיקון המושכר
            ד. הסכמים נלווים לחוזה השכירות - "בכל הנוגע לחוזה השכירות"
            ה. השפעת הפרות קודמות
         פרק רביעי: סיכום
      סעיף 22: העברת השכירות
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: עסקה בשכירות, הכלל - "השוכר אינו רשאי... אלא בהסכמת המשכיר"
         פרק שלישי: העברת השכירות, סייגים - "אולם אם לא הסכים המשכיר"
         פרק רביעי: השכרת משנה, סייגים - "אולם אם לא הסכים המשכיר"
            א. כללי
            ב. ההבחנה בין שכירות מקרקעין לשכירות אחרת - "בשכירות מקרקעין... בכל שכירות"
            ג. כשהמשכיר מתנגד "מטעמים בלתי סבירים"
               (1) שכירות מיטלטלין
                  (א) שוכר המשנה הוא מבני ביתו של השוכר או מי שהמשכיר רגיל להפקיד אצלו
                  (ב) שירותיו של המשכיר הושכרו יחד עם המושכר
                  (ג) המושכר נמצא כל העת ברשותו של השוכר
               (2) שכירות מקרקעין
                  (א) חשש לתוספת בלאי
                  (ב) חשש לנזקים נסתרים
                  (ג) אישיותו של שוכר המשנה
                  (ד) שימוש משותף במושכר
                  (ה) זכות קדימה
                  (ו) דמי הסכמה
                  (ז) התחייבות השוכר הראשי לשאת בכל ההפסדים
               (3) סיכום
         פרק חמישי: עסקה בשכירות בניגוד למוסכם - "על אף האמור בחוזה השכירות"
         פרק שישי: עסקה בשכירות שלא כדין
            א. תוקף העסקה
            ב. דמי השכירות
         פרק שביעי: סיכום
      סעיף 23: תרופות כלליות בשל הפרת חוזה
      סעיף 24: תחולת חוק השומרים, תשכ"ז1967-
      סעיף 25: קיזוז

פרק ב: שאילה
      סעיף 26: מהות השאילה
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: מהותה של השאילה כזכות חוזית או כזכות קניינית - "כשהזכות הוקנתה"
         פרק שלישי: היקף הזכות - "להחזיק בנכס ולהשתמש"
         פרק רביעי: יסוד הזמן - "שלא לצמיתות"
         פרק חמישי: העדר תמורה - "שלא בתמורה"
         פרק שישי: הנכס המושאל - "בנכס"
            א. כללי
            ב. אופייה המשפטי של שאילת נכס בלתי מסוים
         פרק שביעי: סיכום
      סעיף 27: תחולת סעיפים
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: תחולת סעיפים
            א. מסירת המושאל וקבלתו (סעיף 5 וסעיף 12)
            ב. שימוש בלא הפרעה (סעיף 11)
            ג. שאר הסעיפים (סעיפים 21 ,20 ,18 ,17)
         פרק שלישי: אי-תחולת סעיפים
            א. תיקון המושאל (סעיפים 10-7)
            ב. שימוש במושאל (סעיף 16)
         פרק רביעי: סיכום
      סעיף 28: שלילת תרופות
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: חובת ההתאמה, יסודה והיקפה - "יחולו הוראות סעיף 6"
            א. מושאל מסוים ("בית זה")
            ב. מושאל בלתי מסוים ("בית" סתם)
         פרק שלישי: התרופות בשל הפרת חובת ההתאמה
            א. אכיפה - "הפרת חוזה שאילה לא תשמש עילה לתביעת אכיפה"
            ב. ביטול
            ג. פיצויים - "אם ידע עליה המשאיל בעת כריתת החוזה והשואל לא ידע"
         פרק רביעי: סייגים להסתמכות על אי-התאמה
         פרק חמישי: סיכום
      סעיף 29: סיום השאילה
         פרק ראשון: מבוא
         פרק שני: ביטול חוזה השאילה לפני המסירה - "רשאי לבטל... כל עוד לא מסר"
         פרק שלישי: שאילה קצובה
            א. תום התקופה
            ב. סיום מוקדם - "לסיים את השאילה בתוך תקופתה"
               (1) סיום מוקדם על ידי המשאיל - "והוא רשאי"
                  (א) מיתת השואל - "אם מת השואל"
                  (ב) צורך עצמי - "אם המושאל דרוש למשאיל לצורך עצמו"
                  (ג) פגם במושאל
               (2) סיום מוקדם על ידי השואל
         פרק רביעי: שאילה שאינה קצובה - "לא הוסכם על תקופת השאילה"
            א. זמן מינימלי - "זמן סביר מראש"
            ב. הודעת סיום - "לסיים את השאילה על ידי מתן הודעה לצד השני"
            ג. מיתת אחד הצדדים
               (1) מיתת המשאיל
               (2) מיתת השואל
         פרק חמישי: שאילה קצובה שהצדדים המשיכו לקיימה - "או שהצדדים המשיכו לקיימה"
         פרק שישי: סיכום
      סעיף 30: העברת השאילה

פרק ג: שונות
      סעיף 31: שימוש בלי החזקה

מפתחות
מפתח העניינים
מפתח המקורות
רשימה ביוגרפית
חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971